Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отказаться от доли в квартире купленной на материнский капитал в пользу детей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в ипотечной квартире
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Порядок выделения долей
Одним из документов, который обязывает владельца материнского капитала (далее МК) передать долю приобретенной недвижимости детям и супругу – обязательство, оформленное в нотариальной конторе. С помощью данного документа органы власти ограждают детей от мошеннических сделок с МК.
Обязательство оформляется по Федеральному закону № 256 от 29.12.2006 и Постановлению Правительства № 862 от 12.12.2007.
По обязательству, приобретенная недвижимость (с использованием МК) разделяется между всеми членами семьи (родители и дети). Стоит учитывать один нюанс – распределение недвижимого имущества производится между детьми, которые имеют родственную связь с обоими родителями.
Если супруг является созаемщиком по ипотеке, то при оформлении данного документа должны присутствовать оба родителя. В остальных случаях при подписании документа может присутствовать только владелец сертификата. Оформление обязательства стоит в среднем 500-2000 рублей.
В документе нотариус указывает доли, которые будут распределены между членами семьи. В законодательстве отсутствует статья, обязывающая владельца МК разделять недвижимость в равных долях между членами семьи. Но в Жилищном Кодексе указано, что на одного гражданина необходимо устанавливать не меньше 6 квадратных метров.
Срок выполнения обязательства – 6 месяцев. Например, при покупке недвижимости в ипотеку, разделение производится после погашения всей суммы задолженности и снятия обременения.
Важно знать! Купить машину на материнский капитал
Как правильно составить соглашение
Без обращения к юристам или в нотариальную контору, желательно найти хороший образец этого документа. Так вы избежите неточностей, добившись регистрации в Росреестре с первого раза. Специальной формы не предусмотрено, но при составлении соглашения о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса, нужно придерживаться следующих правил:
- на бумаге необходимо указать не только дату подписания документа, но и место его составления;
- укажите сведения о каждом участнике, включая паспортные данные и информацию из свидетельств на детей;
- впишите и даты рождения каждого ребенка, на которого выделяется отдельная часть имущества;
- потребуется детальное описание жилплощади (адрес, этажность, размеры и прочее) и правоустанавливающих документов (реквизиты договоров и т.д.);
- отметка о том, что при покупке квадратных метров использовались средства маткапитала (дата выдачи сертификата, название выдавшего органа и прочее);
- соглашение о выделении долей без нотариуса должно содержать сведения о размере каждой части имущества (1/5 или 1/7 и т.п.);
- отметка о возможности последующего изменения таких пропорций, если на свет появятся новые дети.
Отказ от уже существующей доли
Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, на каком основании появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В данном случае долю можно или продать, или подарить.
Дарение доли
Договор дарения имеет простую письменную форму. В отличие от завещания, дарение является двусторонним договором, оно не требует участия нотариуса (ст. 572 ГК РФ). Чтобы подарить долю в квартире, необходимо только согласие одаряемого.
При этом важно зарегистрировать договор дарственной. Для регистрации дарственной в Росреестре требуется оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет признан недействительным.
Если недвижимость переходит к близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В остальных случаях новый собственник платит налоговый сбор в размере 13% от кадастровой стоимости доли.
Продажа доли
Долю в квартире можно продать. Важное условие — собственник доли должен предложить выкупить свою часть недвижимости совладельцам помещения (ст. 250 ГК РФ).
Если остальные участники долевой собственности откажутся от сделки, то тогда долю можно продать постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи. В данном случае нужно пройти стандартный путь купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.
Расприватизация
Гражданин вправе передать долю в праве собственности на жилое помещение, которое он приватизировал, в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), добавил юрист Asterisk. Для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):
— недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
— в собственности гражданина нет иной недвижимости;
— недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.
После того как гражданин совершит расприватизацию, государство или муниципалитет заключат с ним договор социального найма жилого помещения, права собственности на которое он передал.
Что выбрать, если доля в квартире уже имеется и от нее нужно отказаться?
| Преимущества | Недостатки | |
| Дарственная | Не облагается налогом для дарителя.
Не облагается НДФЛ для одаряемого, если доля получена от близкого родственника. У сособственников не возникает преимущественного права. Дешевле, чем ДКП. |
Нельзя оформить налоговый вычет при приобретении жилья.
Если дар получен не от близкого родственника, нужно заплатить 13% от цены имущества в бюджет. |
| ДКП | Универсальная форма передачи прав на жилье.
Есть возможность оформить налоговый вычет при покупке жилья. |
Нужно соблюдать преимущественное право покупки у сособственников.
Продавцу нужно уплачивать НДФЛ от суммы продажи. |
Отказ от доли на квартиру при наследовании
Если вы – наследник имущества и хотите от него отказаться, вам нужно в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя обратиться к нотариусу.
Все, что от вас потребуется – нотариальное заявление об отказе от наследства.
При этом:
- Не нужно согласие супруга на отказ от наследства.
- Вы можете передать свою часть наследства конкретному лицу или нескольким лицам. Отказываться можно исключительно в пользу наследников, которые не лишены наследства. Согласие наследников для оформления вашего отказа не нужно.
- Никаких налогов и пошлин оплачивать не придется, кроме оплаты услуг нотариуса за удостоверение заявления.
- Написав заявление об отказе, не получится потом его аннулировать и принять наследство обратно. Также невозможно заменить наследников в заявлении.
- Нельзя одну часть наследственной массы принять, а от другой отказаться. Например, принять деньги, а отказаться от доли на имущество (ст. 1158 ГК РФ). Но если вы являетесь наследником по нескольким основаниям (по завещанию, в результате открытия наследства, в порядке наследственной трансмиссии и т. д.), то вправе уклониться от конкретного основания, а не от всего наследства.
- Даже если вы уже приняли наследство, в течение 6-месячного срока можете от него отказаться.
- Непринятие наследства несовершеннолетним гражданином происходит с согласия органов опеки и попечительства.
- Отказ от обязательной доли наследства в пользу другого наследника не допускается.
- Если наследство было фактически принято, однако отказ от наследства не оформлен в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, суд не признает отказ от наследства без уважительной причины.
- Если наследник не отказался от наследства, фактически его не получил и не выразил желание принять имущество в установленный законом срок, его доля распределится между остальными наследниками.
Обязательный порядок получения доли мужем
Сделки по покупке квартир с использованием средств материнского капитала не предполагают отказа от своей доли в пользу других членов семьи.
В соответствии с нормами действующего законодательства жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в обязательном порядке НА ВСЕХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ, то есть в общую долевую собственность родителей и детей. Чей-либо отказ от доли — является нарушением данного обязательства по оформлению на всех членов семьи.
Муж получателя сертификата в обязательном порядке должен быть включен в число участников общей долевой собственности. Таким образом, закон не предусматривает возможности исключения из числа собственников приобретаемой квартиры супруга получателя сертификата.
Давайте рассмотрим, может ли супруг написать отказ от доли в квартире, доме, купленной на средства, выделенные согласно государственной помощи «Материнский капитал».
Существуют несколько вариантов разрешения проблемы, но большинство из них в дальнейшем могут иметь правовые последствия. Четкого наказания за отказ одного из пары от доли недвижимости, купленной за средства семейного капитала, в Гражданском и Криминальном кодексе нашей страны не предусмотрено. Однако в случае судебного разбирательства, суд будет учитывать нормы Закона №256 (ч. 4 ст. 10) и вышеуказанного постановления №862, в которых, напомним, четко прописано, что владельцами приобретенного жилья становятся все члены семьи (супруга, муж, первый, второй и далее дети).
Предлагаем вам варианты наиболее оптимальных решений данного вопроса.
Любое из перечисленных выше действий потребует определенных расходов. Большая часть оформления приходится именно на нотариусов. Рассмотрим, сколько стоит отказ.
| Способ отказа | Документ-основание | Пошлина за регистрацию в ЕГРН | Иные расходы |
| Дарственная | Договор дарения
От 2 000 рублей |
2 000 рублей | Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.
Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб. |
| Купля-продажа | ДКП
От 5 000 рублей |
2 000 рублей | Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.
Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб. |
| Отказ от наследства | Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей | Не требуется | Доверенность на представителя от 1 000 рублей
Расходы на почтовую пересылку |
| Отказ от приватизации | Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей | Не требуется | Нет |
Как отказаться от преимущественного права
Оформить отказ от преимущественного права покупки доли можно через нотариуса. Затем бумагу нужно передать продавцу доли, который подаст ее сотрудникам Росреестра при регистрации сделки. Если возможности оформить нотариальный отказ нет, можно проигнорировать сообщение о преимущественном праве. Последствия будут те же, что и при письменном отказе.
Закон предусматривает несколько способов, как отказаться от части в квартире. Чаще всего граждане используют договор дарения, поскольку он не влечет уплаты НДФЛ. Однако при принятии наследства и приватизации используются специальные документы – отказы, которые оформляются нотариально.
Подробнее о том, как происходит выделение долей, вы узнаете далее.
Напоминаем, что если вам нужно отказаться от доли в квартире, а вы не знаете как правильно все сделать, то лучше всего проконсультироваться с юристом по этому поводу. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте в углу экрана.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы оцените пост и поставите лайк.
Как при разводе разделить квартиру, купленную на материнский капитал
Существует несколько способов раздела квартиры, средства на покупку которой полностью или частично составлял материнский капитал. К ним относятся:
- Выплата компенсации — супруг может отказаться от прав на свою долю в квартире в пользу кого-либо из членов семьи с выплатой компенсации. Размер компенсации должен соответствовать доле супруга в имуществе.
- Замена имущества — в этом случае, супруг, который отказывается от доли в квартире, может получить взамен какое-либо равноценное имущество. Например, автомобиль, гараж или земельный участок. Стоимость такого имущества также должна соответствовать стоимости той доли, от которой человек отказывается.
- Выделение доли в натуре — применимо в том случае, если характеристики/планировка недвижимости позволяют это сделать.
Есть еще такой способ, как продажа квартиры. Но его реализация иногда затруднительна по следующим причинам:
- Одновременно с продажей квартиры должна быть приобретена другая недвижимость, которая по своим характеристикам не должна уступать объекту продажи.
- Доли детей во вновь приобретаемом жилье не могут быть меньше тех, что существовали до его продажи.
- Требуется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Которые редко одобряют подобного рода сделки, поскольку усматривают ущемление прав детей.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
В каких случаях нужно выделять доли?
Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.
В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.
Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее Кредит.
Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.